Objektbetreuung und Dokumentation: Leistungsphase 9 HOAI

1. Was ist die Objektbetreuung und Dokumentation?

2. Ziele der Leistungsphase 9

3. Aufgaben der LPH9

4. Vergütung der Leistungsphase 9

5. Mängel und Fehler in der LPH9 - wer haftet?

6. Ihre PRO Tipps

1. Was ist die Objektbetreuung und Dokumentation?

Die Objektbetreuung und Dokumentation ist die neunte (LPH9) und somit letzte Phase der neun Leistungsphasen nach HOAI. Sie umfasst die Nachbetreuung des Bauprojekts, die Erstellung aller erforderlichen Dokumentationen und die Sicherstellung, dass das Bauwerk den Anforderungen der Bauherr:innen entspricht. Diese Phase verfolgt das Ziel, dass das Bauprojekt erfolgreich abgeschlossen wird und alle notwendigen Unterlagen für den langfristigen Betrieb vorliegen.

Alle Leistungsphasen nach HOAI:

2. Ziele der Leistungsphase 9

Die Ziele der Objektbetreuung und Dokumentation konzentrieren sich auf den langfristigen Erfolg und den nachhaltigen Betrieb des Bauwerks nach seiner Fertigstellung. Die konkreten Ziele sind:

• Sicherstellung einer nachhaltigen Bauqualität 
  Regelmäßige Objektbegehungen und Überwachung der Mängelbeseitigung sichern langfristig die Bauqualität und rechtzeitige Mängelbehebung.
• Effiziente Instandhaltung 
  Detaillierte Wartungspläne und ein Instandhaltungskonzept gewährleisten die langfristige Pflege und Funktionsfähigkeit des Bauwerks.

3. Aufgaben der LPH9

Die Leistungen in der LPH9 werden nach HOAI in Grundleistungen und besondere Leistungen unterteilt.

Grundleistungen:

Grundleistungen sind diejenigen Leistungen, „die im Allgemeinen zur ordnungsgemäßen Erfüllung eines Auftrags erforderlich sind.“ (vgl. § 3 Abs. 2 HOAI). Darunter fallen die folgenden Leistungen:

• Bewertung von Mängeln innerhalb der Verjährungsfrist
  Fachliche Prüfung und Bewertung von Mängeln, die innerhalb der Verjährungsfristen für Gewährleistungsansprüche festgestellt werden, einschließlich notwendiger Begehungen.
• Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfristen
  Durchführung von Begehungen des Objekts, um vor Ablauf der Verjährungsfristen mögliche Mängel zu identifizieren und entsprechende Maßnahmen einzuleiten, damit die Gewährleistungsansprüche gegenüber den ausführenden Unternehmen gesichert sind.
• Mitwirken bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen
  Unterstützung und fachliche Begleitung bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen, um zu gewährleisten, dass alle vertraglichen und gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind und die Sicherheit der Projektabwicklung gewährleistet ist.

Besondere Leistungen: 

"Neben den Grundleistungen können Besondere Leistungen vereinbart werden.“ (vgl. § 3 Abs. 2 HOAI). Beispiele hierfür sind: 

• Überwachen der Mängelbeseitigung innerhalb der Verjährungsfrist  
  Sorgfältige Überwachung und Nachverfolgung der Mängelbeseitigung, um sicherzustellen, dass alle festgestellten Mängel innerhalb der Verjährungsfrist ordnungsgemäß behoben werden.
• Erstellen einer Gebäudebestandsdokumentation  
  Detaillierte Erstellung einer umfassenden Dokumentation des Gebäudebestands, um eine vollständige und präzise Erfassung aller baulichen und technischen Daten sicherzustellen.
• Erstellen von Wartungs- und Pflegeanweisungen  
  Entwicklung spezifischer Wartungs- und Pflegeanweisungen, die eine langfristige Erhaltung und optimale Nutzung des Bauwerks gewährleisten.
• Erstellen eines Instandhaltungskonzepts  
  Ausarbeitung eines umfassenden Instandhaltungskonzepts, das alle notwendigen Maßnahmen zur langfristigen Sicherung der Funktionsfähigkeit und des Werteerhalts des Bauwerks umfasst.
• Objektbeobachtung  
  Regelmäßige Beobachtung und Überprüfung des Bauwerks nach der Fertigstellung, um frühzeitig Verschleißerscheinungen und andere potenzielle Probleme zu erkennen und entsprechende Maßnahmen zur Erhaltung der Bausubstanz einzuleiten.
• Quelle: https://www.hoai.de/hoai/grundleistungen/ 

4. Vergütung der Leistungsphase 9

Die Vergütung erfolgt nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). In der Leistungsphase 9 entfallen 1-2 % des Gesamthonorars auf die Objektbetreuung und Dokumentation. Die exakten Prozentsätze nach Leistungsbild:

Gut zu wissen
Seit der HOAI-Reform 2021 beinhaltet die HOAI keine verbindlichen Mindest- und Höchstsätze mehr, sondern dient nur noch als Richtwert für die Vergütung.

5. Mängel und Fehler in der LPH9 – wer haftet?

Die LPH9 beginnt mit der Fertigstellung des Bauprojektes und endet nach dem Ablauf der Verjährungsfrist der Gewährleistungsansprüche. Die Haftung betrifft vor allem folgende Bereiche:

• Gewährleistungsfristen
  Die Verantwortlichen haften dafür, dass Mängel innerhalb der Gewährleistungsfristen erkannt und behoben werden. Ihre Pflicht umfasst die laufende Überwachung während der gesamten Gewährleistungsdauer.
• Dokumentationspflicht
  Eine vollständige und korrekte Dokumentation ist entscheidend. Fehlerhafte oder unvollständige Unterlagen können zu Haftungsansprüchen führen, da sie die Nachweisbarkeit von Abnahmen und Mängeln beeinflussen.
• Verantwortung bei Nachträgen
  Die genaue Prüfung und Abwicklung von Nachträgen gehört ebenfalls zur Haftung in LPH9. Fehler bei der Beurteilung oder Abwicklung können zusätzliche Kosten verursachen, die die Verantwortlichen zu tragen haben.

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